要在韩国全额拿回租房押金，请做好三件事：入住当天记录房屋状况、按时提交书面解约通知，并在需要之前了解应对补救措施。
1. 入住当天：留存证据
在韩国，大多数押金纠纷最终都归结为一个问题：那个划痕原本就在吗？如果你能拿出一张带有拍摄日期的照片作为回应，争议通常很快就会平息。
- 对每个房间拍照并录像。包括墙壁、地板、天花板、窗户、卫生间、厨房以及橱柜内部。拍摄已有痕迹、污渍、霉斑和划痕的特写尤为重要。请保留原始文件，因为时间戳也是证据的一部分。
- 测试并记录家电及配套设施。地暖锅炉、空调、门锁、水龙头和内嵌家具。记录下所有原本就已损坏的物品。
- 通过书面方式将照片发送给房东。通过 KakaoTalk 消息或电子邮件发送照片，并附上一句如“这是[日期]入住时的房屋现状”，这样便能留存房东已收到照片的记录。
- 签字前仔细阅读特约条款（특약）。如果条款要求你在退房时承担所有壁纸或地板的更换费用，就必须提出质疑。一条含糊的“租客恢复原状”条款通常不会被视为涵盖正常磨损，但具体列明费用的条款可能会改变这一结果。
- 通过银行转账支付押金和租金，并保留凭证。没有收据的现金支付是外国租客在纠纷中败诉的最常见原因之一。
- 进行地址登记。如果你持有外国人登录证（Alien Registration Card），请在15天内申报滞留地变更（见我们的第一周指南）。韩国法院认为，外国人的登记和滞留地申报所提供的保护与韩国本土租客的居民登记相同。此外，还可向所属居民中心咨询在租约上盖确定日（확정일자）图章的事宜，因为一旦房屋被出售或拍卖，它能保障你的优先受偿权。
2. 终止租约：按时通知
解约通知的时间窗口很短，因此入住时就应将其记入日历。根据《住宅租赁保护法》，不打算续约的租客必须在租期结束前至少2个月通知房东。如果双方都未及时通知，则视为按相同条件自动续约，通常为期2年。
如果租约已经以此种方式续签，你也不会被困住。租客可以随时提出解约，解约将在房东收到通知之日起3个月后生效。因此，你最早能在该日期满3个月后拿回押金。
- 以书面形式通知。KakaoTalk 消息或电子邮件是最基本有效的方式。对于大额押金，建议发送存证信函（내용증명），以便证明通知日期。
- 注明搬离日期，并询问退还押金的方式和时间。在同一条信息中附上接收退款的银行账户。
- 商定退房验房日期。建议在搬离前一到两周共同检查房屋，这样若发现任何维修问题，你仍有时间自行解决。
- 切勿在未通知的情况下提前搬离。你可能仍需支付剩余月份的租金，房东也可能以此为由扣留押金。
3. 退房交接：恢复原状与扣款
你必须按照收房时的状态归还房屋，但正常的自然损耗（통상의 손모）不属于你的责任，疏忽大意造成的损坏则由你承担。
通常由房东承担的费用（正常损耗）
- 因日照褪色的壁纸或地板
- 摆放家具留下的轻微痕迹
- 日常使用的钉孔及地板的自然老化
- 随时间老化磨损的地暖锅炉或水龙头配件
通常由你承担的费用（损坏或疏忽）
- 宠物造成的损坏、较深划痕、烫伤痕迹
- 室内吸烟留下的烟味或污渍
- 因疏于维护导致的霉变、设施损坏
- 自行弄裂或损坏的台面或橱柜顶板
- 房东通常需要证明扣款的合理性。要求提供列有金额和各项明细理由的清单，而不是一笔总金额。
- 壁纸和地板会随着时间折旧。如果这些材质在你入住时就已经使用了好几年，那么让你承担全额更换费用是不合理的。请拿入住时的照片进行比对。
- 交房与退押金应同时进行。房东退还押金的义务与你归还房屋的义务是同时履行的，因此在未达成一致前不要直接交出钥匙。
搬离当天，请再次对清空的房屋录像，并结清所有水电气网及管理费账单。如果房东提出你不同意的扣款项目，切勿当场签署结算协议。要求房东先立即退还无争议部分的押金，并将有争议的项目以书面形式记录下来。
4. 押金逾期未退：按顺序采取的行动
押金延迟退还令人焦虑，但韩国有清晰的维权推进流程。请从第1步开始，仅在必要时依次向下推进。
- 发送书面催缴通知。明确写明租约到期日、押金金额以及付款截止日期。保留房东的回复，因为诸如“等下一个租客搬进来就退”之类的借口都是非常有用的证据。
- 尽可能不要先行注销地址登记或搬离。在房屋被出售或拍卖时，你的受偿保护取决于是否保持登记和实际居住。如果必须在拿回押金前搬家，请先申请承租权登记命令。
- 申请承租权登记命令（임차권등기명령）。租约到期且押金未退还时，你可以自行向法院申请，无需房东同意。该命令会在不动产登记簿上记录你的租赁权，因此即使搬走，你也能保留对抗力和优先受偿权。该命令本身不能强制付款，因此需要配合以下步骤进行。律师或大韩法律救助公团可以协助准备相关材料。
- 向住宅租赁纠纷调解委员会申请调解。该机构由大韩法律救助公团、韩国土地住宅公社（LH）和韩国不动产院等机构运营。案件通常在60天左右结案，费用较诉讼低廉，且达成的调解协议与法院和解具有同等效力。如果房东拒绝参与，调解可能会无果而终，此时进入第5步。
- 申请支付命令或提起诉讼。法院的支付命令（지급명령）或押金返还诉讼可以赋予你执行名义，以便进行强制执行（包括查封拍卖该房产）。诉讼通常需要耗费数月，因此前面的步骤至关重要。
如果你加入了韩国住宅都市保证公社（HUG）或商业保险公司的押金返还保证保险，请直接申请理赔，而无需苦等。在签订下一份租约前，可就此向中介咨询。
如需在韩国获取免费法律咨询，大韩法律救助公团热线为 132（韩语）。如有出入境相关问题，出入境客服中心热线为 1345，提供多语种咨询服务。
5. 快速时间线
- 入住当天：对每个房间拍照并录像，并将文件以书面形式发送给房东。这能证明哪些损坏是原本就存在的。
- 入住后15天内：若持有外国人登录证，请办理滞留地变更申报。这能保护你对押金的合法权益。
- 整个租期内：通过银行转账支付租金和押金，并保留凭证及维修沟通记录。这能彻底解决任何关于“是否已付款”的争议。
- 租期结束前至少2个月：发出不续约的书面通知。这能避免租约自动续期。
- 搬离前1至2周：共同验房并就维修事项达成一致。这能让任何扣款主张尽早暴露出来。
- 搬离当天：对空屋录像，结清各项杂费，一手交钥匙一手退押金。交房与退款同时进行。
- 若押金逾期未退：发送书面催缴通知，随后依次采取承租权登记命令、调解和支付命令。
参考来源
本指南仅供参考，不构成法律建议。相关法规和费用可能会发生变化，且具体情况（签证类型、全租或月租、租约条款）不同处理结果也会有所差异，因此在采取行动前，请向大韩法律救助公团或律师核实关键细节。
