한국에서 보증금을 온전히 돌려받으려면 세 가지가 중요합니다. 입주 당일 집 상태를 기록해 두고, 정해진 기한 안에 서면으로 통지하고, 문제가 생겼을 때 밟을 다음 단계를 미리 알아 두는 것입니다.

1. 입주 당일: 증거 만들기

한국에서 보증금 분쟁은 대부분 "그 흠집이 원래 있었느냐"는 질문으로 귀결됩니다. 날짜가 찍힌 사진으로 답할 수 있다면 다툼은 대개 금방 끝납니다.

• 모든 방을 사진과 동영상으로 남기세요. 벽, 바닥, 천장, 창문, 욕실, 주방, 수납장 안쪽까지 찍어 두세요. 특히 기존의 자국, 얼룩, 곰팡이, 긁힘은 가까이서 찍는 것이 가장 중요합니다. 촬영 시각도 증거가 되므로 원본 파일을 보관하세요.
• 가전제품과 설비를 작동해 보고 기록하세요. 보일러, 에어컨, 도어락, 수도꼭지, 붙박이 가구를 확인하고, 이미 고장 난 것이 있으면 적어 두세요.
• 사진을 집주인에게 서면으로 보내세요. 카카오톡이나 이메일로 사진과 함께 “[날짜] 입주 시점의 기존 상태입니다”와 같은 문장을 보내면, 집주인이 이를 받았다는 기록이 남습니다.
• 계약 전에 특약사항을 꼼꼼히 읽으세요. 퇴거 시 도배나 장판 비용을 전부 세입자가 부담한다는 조항은 따져 볼 필요가 있습니다. "세입자가 모두 원상복구한다"는 식의 모호한 조항은 일반적으로 통상적인 마모까지 포함하는 것으로 해석되지 않지만, 비용을 구체적으로 정한 조항은 결과를 바꿀 수 있습니다.
• 보증금과 월세는 계좌이체로 내고 영수증을 보관하세요. 영수증 없는 현금 지급은 외국인 세입자가 분쟁에서 지는 가장 흔한 원인 중 하나입니다.
• 주소를 등록하세요. 외국인등록증이 있다면 15일 이내에 체류지 변경신고를 하세요(첫 주 가이드 참고). 한국 법원은 외국인의 외국인등록과 체류지 변경신고를 한국인 세입자의 주민등록과 같은 효력으로 봅니다. 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자를 받는 방법도 문의해 보세요. 집이 매각되거나 경매에 넘어가도 보증금을 우선해서 돌려받을 권리를 뒷받침해 줍니다.

2. 계약 종료: 제때 통지하기

통지 기간이 짧으니 입주할 때 달력에 표시해 두세요. 「주택임대차보호법」에 따라 계약을 갱신하지 않으려는 세입자는 계약 만료 최소 2개월 전까지 집주인에게 알려야 합니다. 양쪽 모두 기한 안에 통지하지 않으면 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보며(묵시적 갱신), 보통 2년이 연장됩니다.

이미 이렇게 갱신되었더라도 꼼짝없이 묶이는 것은 아닙니다. 세입자는 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력이 생깁니다. 따라서 보증금을 받을 수 있는 가장 빠른 시점은 그날부터 3개월 뒤입니다.

• 서면으로 통지하세요. 최소한 카카오톡이나 이메일로 남기세요. 보증금 액수가 크다면 날짜를 입증할 수 있도록 내용증명을 보내세요.
• 퇴거 날짜를 밝히고, 보증금을 언제 어떻게 돌려받는지 물어보세요. 같은 메시지에 보증금을 받을 계좌번호도 적으세요.
• 퇴거 점검 날짜를 정하세요. 이사 1~2주 전에 집주인과 함께 집을 둘러보자고 요청하세요. 그래야 수리할 부분이 있어도 아직 고칠 시간이 있을 때 드러납니다.
• 통지 없이 먼저 나가지 마세요. 남은 기간의 월세를 청구당할 수 있고, 집주인이 이를 이유로 보증금 반환을 미룰 수 있습니다.

3. 퇴거: 원상복구와 공제

집은 받은 상태 그대로 돌려줘야 하지만, 통상의 손모(일상적인 사용으로 생긴 마모)는 세입자 책임이 아닙니다. 부주의로 생긴 손상은 세입자 책임입니다.

보통 집주인 부담 (통상의 손모)

• 햇빛에 바랜 벽지나 바닥재
• 가구를 놓았던 자리의 옅은 자국
• 일상적인 못 자국, 바닥재의 자연적인 노후
• 오래되어 닳은 보일러나 수도꼭지 부품

보통 세입자 부담 (손상 또는 관리 소홀)

• 반려동물로 인한 손상, 깊은 파임, 탄 자국
• 실내 흡연으로 인한 냄새나 얼룩
• 관리 소홀로 생긴 곰팡이, 파손된 설비
• 세입자가 깨뜨리거나 망가뜨린 조리대나 수납장 상판
• 공제의 근거는 원칙적으로 집주인이 제시해야 합니다. 뭉뚱그린 금액이 아니라, 항목별 금액과 사유가 적힌 내역서를 요청하세요.
• 벽지와 바닥재는 시간이 지나면 가치가 떨어집니다. 입주할 때 이미 몇 년 된 것이었다면 전면 교체 비용을 세입자에게 청구하는 것은 정당화하기 어렵습니다. 입주 때 찍은 사진과 비교해 보세요.
• 집 반환과 보증금 반환은 동시에 이루어집니다. 집주인의 보증금 반환 의무와 세입자의 집 인도 의무는 동시이행 관계이므로, 아무것도 합의되지 않은 상태에서 열쇠를 넘기지 마세요.

퇴거 당일에는 빈집을 다시 동영상으로 찍고, 공과금과 관리비를 정산하세요. 집주인이 동의할 수 없는 공제를 제안하면 그 자리에서 합의서에 서명하지 마세요. 다툼이 없는 금액은 바로 지급해 달라고 요청하고, 다툼이 있는 항목은 서면으로 남겨 두세요.

4. 보증금 반환이 늦어질 때: 순서대로 할 일

보증금이 늦게 들어오면 스트레스가 크지만, 한국에는 명확한 단계별 절차가 있습니다. 1단계부터 시작해 필요할 때만 다음 단계로 넘어가세요.

1. 서면으로 반환을 요구하세요. 계약 만료일, 보증금 액수, 지급 기한을 적으세요. "다음 세입자가 들어오면 주겠다" 같은 집주인의 답변도 유용한 증거가 되니 보관하세요.
2. 가능하면 주소 등록을 말소하거나 먼저 이사하지 마세요. 매각이나 경매 시 보호받으려면 등록을 유지하고 계속 거주해야 합니다. 보증금을 받기 전에 꼭 이사해야 한다면, 먼저 임차권등기명령을 신청하세요.
3. 임차권등기명령을 신청하세요. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면, 집주인 동의 없이 혼자서 법원에 신청할 수 있습니다. 부동산 등기부에 임차권이 기록되어 이사한 뒤에도 우선변제권이 유지됩니다. 다만 이것만으로 지급이 강제되지는 않으므로 아래 단계와 함께 진행하세요. 서류 작성은 변호사나 대한법률구조공단의 도움을 받을 수 있습니다.
4. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하세요. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원 등이 운영합니다. 보통 60일 안팎에 마무리되고, 비용도 소송보다 적으며, 조정이 성립되면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 집주인이 조정에 응하지 않으면 결론 없이 끝날 수 있으니, 그때는 5단계로 넘어가세요.
5. 지급명령을 신청하거나 소송을 제기하세요. 법원의 지급명령이나 보증금반환청구소송을 통해 집행권원을 얻으면, 해당 부동산에 대한 강제집행도 할 수 있습니다. 소송은 몇 달이 걸리므로 앞 단계들이 중요합니다.

주택도시보증공사(HUG)나 민간 보증보험사의 전세보증금반환보증에 가입했다면, 기다리지 말고 보증 이행을 청구하세요. 다음 계약을 하기 전에 중개사에게 이 보증에 대해 물어보세요.

한국에서 무료 법률 상담이 필요하면 대한법률구조공단 132(한국어 상담)로 전화하세요. 출입국 관련 문의는 외국인종합안내센터 1345에서 여러 언어로 상담받을 수 있습니다.

5. 한눈에 보는 일정

1. 입주 당일: 모든 방을 사진과 동영상으로 찍고, 파일을 서면으로 집주인에게 보내세요. 기존 손상을 입증해 줍니다.
2. 입주 후 15일 이내: 외국인등록증이 있다면 체류지 변경신고를 하세요. 보증금에 대한 권리를 지켜 줍니다.
3. 계약 기간 내내: 월세와 보증금은 계좌이체로 내고, 영수증과 수리 관련 메시지를 보관하세요. "냈냐, 안 냈냐" 분쟁을 막아 줍니다.
4. 계약 만료 최소 2개월 전: 갱신하지 않겠다고 서면으로 통지하세요. 묵시적 갱신을 막아 줍니다.
5. 퇴거 1~2주 전: 집주인과 함께 점검하고 수리할 부분을 합의하세요. 공제 요구가 미리 드러납니다.
6. 퇴거 당일: 빈집을 동영상으로 찍고, 공과금을 정산하고, 보증금 반환과 맞바꿔 열쇠를 넘기세요. 집 인도와 보증금 반환은 동시에 이루어집니다.
7. 보증금 반환이 늦어지면: 서면으로 요구한 뒤, 임차권등기명령, 조정, 지급명령 순서로 진행하세요.

출처

이 가이드는 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 규정과 수수료는 바뀔 수 있고, 개인 상황(비자 종류, 전세 또는 월세 여부, 계약 조건)에 따라 답이 달라질 수 있으니, 실행하기 전에 대한법률구조공단이나 변호사에게 핵심 사항을 확인하세요.

• 코리아타임스: 외국인 유학생과 전월세 사기
• 서울글로벌센터(Seoul Start): 외국인 주민을 위한 보증금 분쟁 가이드
• 서울특별시: 임차권등기명령 안내
• 로톡: 묵시적 갱신과 계약 해지 통지
• 주택임대차분쟁조정위원회 (대한법률구조공단)