韓国で保証金を全額返金してもらうには、入居当日に部屋の状態を記録すること、期日通りに書面で退去通知を出すこと、そしていざという時の対処手順をあらかじめ把握しておくことの3点が重要です。
1. 入居当日：証拠を残す
韓国における保証金トラブルの大半は、「その傷は入居前からあったのか？」という一点に行き着きます。日付入りの写真で証明できれば、大抵の口論はすぐに決着がつきます。
- すべての部屋を写真と動画で撮影する。壁、床、天井、窓、浴室、キッチン、収納の内部まで記録しましょう。すでにある傷、汚れ、カビ、擦れ跡などの接写が最も重要です。撮影日時のタイムスタンプが証拠の一部となるため、元データは必ず保存してください。
- 家電や設備を作動させて記録する。ボイラー、エアコン、ドアロック、水道の蛇口、造り付け家具など。すでに壊れているものがあればメモしておきます。
- 写真を書面で大家に送信する。カカオトークのメッセージやメールに写真を添付し、「[日付]の入居時の既存の状態です」といった一文を添えて送ることで、大家が受け取ったという記録が残ります。
- 契約前に特約事項（특약）をよく読む。退去時に壁紙や床材の全額負担を義務付けるような条項には要注意です。漠然とした「原状回復義務」の条項は通常、自然損耗まで含まないと解釈されますが、具体的な費用負担の条項があると結果が変わる可能性があります。
- 保証金と家賃は銀行振込で支払い、領収書を保管する。領収書のない現金払いは、外国人入居者がトラブルで不利になる最も一般的な原因の一つです。
- 住所登録を行う。外国人登録証をお持ちの場合は、15日以内に滞在地変更申告を行ってください（入居初週のガイド参照）。韓国の裁判所は、外国人による登録および居住申告を、韓国人入居者の住民登録と同等の保護効果を持つものとして扱います。また、将来物件が売却または競売にかけられた場合の優先弁済権を確保するため、住民センター（コミュニティセンター）で賃貸借契約書に確定日付（확정일자）を押してもらうように依頼してください。
2. 契約終了：期日通りに通知する
通知の受付期間は限られているため、入居時にカレンダーへ登録しておきましょう。住宅賃貸借保護法に基づき、契約更新を希望しない入居者は、契約終了の少なくとも2か月前までに大家へ通知しなければなりません。双方が期日までに通知しなかった場合、契約は同一条件で自動更新（通常さらに2年間）されたものとみなされます。
万が一このように自動更新されてしまった場合でも、手遅れではありません。入居者はいつでも解約を申し入れることができ、大家がその通知を受け取ってから3か月後に解約の効力が発生します。したがって、保証金が返還されるのは最も早くてその日付から3か月後となります。
- 書面で通知する。最低でもカカオトークのメッセージやメールで行いましょう。高額な保証金の場合は、日付を法的に証明できるよう内容証明（내용증명）を送付します。
- 退去日を明記し、保証金の返還方法と日時を確認する。同じメッセージ内に返金先の銀行口座も記載しておきます。
- 退去時の立ち会い点検日を取り決める。退去の1〜2週間前に一緒に部屋を確認するよう依頼しましょう。修繕が必要な箇所があっても、退去前であれば自身で対処できる可能性があります。
- 無断で早期退去しない。契約期間満了までの家賃を請求される可能性があり、大家がそれを理由に保証金の返還を拒む口実になり得ます。
3. 退去時：原状回復と敷引き・減額
部屋は入居時の状態で返還しなければなりませんが、通常の生活による自然損耗（통상의 손모）について責任を負う必要はありません。不注意による破損は入居者の責任となります。
通常は大家の負担（自然損耗）
- 日焼けによる壁紙や床の変色
- 家具の設置による軽微な跡
- 日常的なピン・画鋲の穴や、床材の経年劣化
- 経年劣化によるボイラーや蛇口の部品の消耗
通常は入居者の負担（破損・過失）
- ペットによる傷、深いえぐれ傷、焦げ跡
- 室内での喫煙によるタバコの臭いやヤニ汚れ
- 手入れ不足によるカビ、設備の破損
- カウンターやキャビネットの天板のひび割れや破損
- 大家は基本的に減額の根拠を提示しなければならない。一括した概算金額ではなく、各項目の金額と理由が記載された明細書を請求してください。
- 壁紙や床材は経年により価値が減少する。入居時点で数年が経過していた場合、全額貼り替え費用を請求されても正当化は困難です。入居時の写真と比較して確認しましょう。
- 鍵の引き渡しと返金は同時に行われる。大家の保証金返還義務と入居者の物件明渡義務は同時履行の関係にあるため、合意がないまま鍵を引き渡してはいけません。
退去当日は、家具をすべて出した状態の室内を改めて動画で撮影し、公共料金や管理費の精算を完了させてください。納得のいかない減額を提示された場合は、その場で示談書にサインしてはいけません。争いのない部分の保証金を直ちに返還するよう求め、異議のある項目については書面で記録に残しておきましょう。
4. 保証金の返還が遅れた場合：対処の手順
返還が遅れると不安になりますが、韓国には明確な法的救済プロセスがあります。まずはステップ1から開始し、必要に応じて順を追って進めてください。
- 書面で督促状を送る。賃貸借契約の終了日、保証金額、支払い期限を明記します。「次の入居者が入ったら支払う」といった大家の返信や言い訳は有効な証拠となるため、すべて保管しておきましょう。
- 可能であれば、先に住所登録の転出や引っ越しをしない。物件の売却や競売に対する対抗力は、登録と居住を維持していることに基づいています。返金を受ける前にどうしても転居しなければならない場合は、事前に賃借権登記命令を申し立ててください。
- 賃借権登記命令（임차권등기명령）を申し立てる。契約が終了しても保証金が返還されない場合、大家の同意なしに単独で裁判所に申し立てることができます。不動産登記簿に賃借権が記録されるため、退去後も優先弁済権が維持されます。これ単体で支払いを強制できるわけではないため、以下の手続きと並行して進めます。書類の作成は弁護士や大韓法律救助公団に支援を求めることができます。
- 住宅賃貸借紛争調停委員会に調停を申し立てる。大韓法律救助公団、韓国土地住宅公社（LH）、韓国不動産院などの機関によって運営されています。通常約60日以内に結論が出され、訴訟に比べて費用が安く、調停が成立すれば裁判上の和解と同一の効力を持ちます。大家が調停への参加を拒否した場合は不成立となるため、ステップ5へ進みます。
- 支払命令または訴訟を起こす。裁判所の支払命令（지급명령）や保証金返還請求訴訟により、当該物件を含む強制執行の根拠となる債務名義を取得できます。訴訟には数か月かかるため、初期段階のステップが重要となります。
住宅都市保証公社（HUG）や民間保険会社の保証金返還保証に加入している場合は、待たずに保険金の支払いを請求してください。次回の契約を結ぶ前に、仲介業者にこの保証について確認しておきましょう。
韓国内での無料法律相談については、大韓法律救助公団のホットライン132（韓国語）をご利用いただけます。出入国・ビザに関する質問は、多言語対応の外国人総合案内センター（1345）で受け付けています。
5. タイムラインのまとめ
- 入居当日：すべての部屋を写真と動画で撮影し、データを大家に書面で送信する。これにより、最初からあった傷を証明できます。
- 入居から15日以内：外国人登録証をお持ちの場合は、滞在地変更申告を行う。これにより保証金に対する権利が保護されます。
- 入居期間中：家賃と保証金は銀行振込で支払い、領収書や修繕に関する連絡履歴を保管する。「支払った・支払っていない」のトラブルを防止できます。
- 契約終了の少なくとも2か月前：更新しない旨を書面で通知する。これにより自動更新を防ぎます。
- 退去の1〜2週間前：立ち会い点検を行い、修繕箇所について合意する。控除請求の有無を早めに把握できます。
- 退去当日：荷物を搬出した後の部屋を撮影し、公共料金を清算し、返金と引き換えに鍵を引き渡す。引き渡しと返金は同時に行います。
- 返金が遅れた場合：書面で督促を行い、その後、賃借権登記命令、調停、支払命令の順に進める。
情報源
本ガイドは一般的な情報提供のみを目的としており、法的助言を構成するものではありません。規定や手数料は改定されることがあり、また個々の状況（ビザの種類、チョンセかウォルセか、契約条件など）によって対応が異なる場合があります。実際に行動を起こす前に、大韓法律救助公団や弁護士に詳細をご確認ください。
